مشروع قانون تنظيم السوق العقاري: أبرز بنود حماية المشتري

يقترب مشروع قانون تنظيم السوق العقاري في مصر من صيغته النهائية، إذ تعمل الحكومة حاليًا على وضع اللمسات الأخيرة عليه، يتضمن إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين. ويستند المشروع إلى ضوابط بيع الوحدات الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، ويهدف إلى وضع قواعد واضحة تنظّم العلاقة بين الدولة والمطوّر والمشتري، بما يعزز الثقة في السوق ويحمي أموال العملاء.

ولا يزال المشروع في مرحلة الإعداد دون موعد رسمي معلن لتطبيقه، وقد تخضع تفاصيله للتعديل، غير أن البنود المعلنة حتى الآن ترسم ملامح المرحلة المقبلة في السوق.

حساب بنكي مستقل لكل مرحلة في المشروع العقاري

• يُفتح لكل مشروع أو مرحلة حساب بنكي مستقل، تُودَع فيه الإيرادات وتُصرف منه مصروفات المرحلة.
• في حال حصول المطوّر على قرض لتمويل المرحلة، يُفتح له حساب مدين خاص بها.
• يلتزم المطوّر بتقديم تقرير مالي نصف سنوي معتمد من مراقب الحسابات، يتضمن المبالغ المحصّلة من العملاء وأوجه الإنفاق على المرحلة، خلال 45 يومًا من نهاية كل نصف عام.
• يُحتجز 5% من إجمالي المتحصلات في حساب كل مرحلة احتياطيًّا لطلبات الاسترداد، ويُفرج عن الرصيد تدريجيًّا مع تسليم الوحدات.

ضوابط طرح الوحدات: لا بيع قبل استكمال الموافقات

• يُحظر الإعلان عن بيع الوحدات قبل صدور قرار اعتماد المخطط العام واعتماد المخطط التفصيلي للمرحلة المطروحة.
• لا يجوز طرح مرحلة جديدة إلا بعد التحقق من التزام المطوّر بالجدول الزمني للمرحلة السابقة.

الغطاء المالي المطلوب من المطوّر العقاري

قبل طرح الوحدات، يلتزم المطوّر بتوفير غطاء مالي في حساب المرحلة، يُحتسب كنسبة من تكلفة الإنشاء:

• المساحات المحدودة: 20%
• الصغيرة: 15%
• المتوسطة: 10%
• الكبيرة: 5%
• القصوى: 3%

ويمكن تقديم هذا الغطاء نقدًا، أو بشيكات من إيرادات مشروعات سبق تسليمها، أو بتسهيلات ائتمانية، أو بخطاب ضمان بنكي. ويُخفَّض تدريجيًّا مع تقدّم الأعمال، ويُلغى بالكامل عند بلوغ نسب التنفيذ 30% للمساحات المحدودة، و25% للصغيرة، و20% للمتوسطة، و15% للكبيرة، و10% للقصوى.

حقوق المشتري عند تأخر تسليم الوحدة

• يُمنح المطوّر مهلة تصل إلى 12 شهرًا بعد موعد التسليم المتفق عليه، بشرط أن تكون جهة الولاية قد أتمّت التعاقد والتراخيص، وأن يكون العميل منتظمًا في سداد أقساطه.
• إذا تجاوز التأخير 12 شهرًا، تُؤجَّل الأقساط المستحقة حتى الاستلام.
• إذا تجاوز 24 شهرًا، يحق للمشتري الاختيار بين الاستمرار حتى الاستلام، أو استرداد المبالغ المسددة، على أن يتم الاسترداد خلال 3 أشهر من تاريخ الطلب.

الصيانة والمخالفات

• تُودَع مبالغ الصيانة والتشغيل المحصّلة من العملاء في حساب منفصل، ولا تُحتسب ضمن أموال المشروع.
• يُنذَر المطوّر المخالف ويُمنح مهلة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وإلا جاز وقف موافقات بيع المراحل التالية حتى إزالتها.

تطبيق القانون على المشروعات القائمة

تسري القواعد على المراحل التي تُسوَّق بعد بدء العمل بها في المشروعات الحالية، ويلتزم المطوّر بفتح حسابات بنكية لهذه المراحل وتقديم قوائم مالية مدققة وتقارير فنية بنسب التنفيذ الفعلية. ويشمل نطاق المشروع التطوير العقاري السكني والسياحي، دون أعمال المقاولات.

ماذا يعني القانون لمشتري وحدات التقسيط؟

في حال إقرار القانون بصيغته الحالية، ستتوفر معلومات أوضح عن موقف كل مرحلة، من حيث حسابها ونسبة تنفيذها ومدى التزام المطوّر بالجدول الزمني. ويكتسب ذلك أهمية خاصة لمن يفكر في شراء وحدة بالتقسيط من مالكها، إذ يتيح له التحقق من وضع المرحلة قبل اتخاذ القرار، كما يفيد المالك الراغب في التنازل عن تعاقده، لأن وضوح موقف المشروع ييسّر التفاوض مع المشتري.

إذا كنت تبحث عن وحدة بالتقسيط، يمكنك تصفّح الوحدات المعروضة على بديل، ولمعرفة الخطوات العملية راجع دليل نقل تعاقد وحدة التقسيط عند المطوّر.

أسئلة شائعة حول قانون تنظيم السوق العقاري

هل صدر قانون تنظيم السوق العقاري رسميًّا؟

لا، ما زال مشروع قانون قيد الإعداد، ولم يُعلن موعد رسمي لتطبيقه، وقد تتغير بعض تفاصيله قبل إقراره.

ماذا يحدث إذا تأخر المطوّر في تسليم الوحدة؟

وفق المشروع، يحصل المطوّر على مهلة حتى 12 شهرًا، وبعدها تُؤجَّل الأقساط المستحقة حتى الاستلام، وإذا تجاوز التأخير 24 شهرًا يحق للمشتري استرداد ما دفعه خلال 3 أشهر من الطلب.

هل يسري القانون على المشروعات الحالية؟

يسري على المراحل التي تُطرح للبيع بعد بدء العمل به، مع منح المطوّر المتأخر عن جدوله مهلة 6 أشهر لتوفيق أوضاعه.

*المصدر: تقارير صحفية منشورة بتاريخ 24 أكتوبر 2026 حول بنود مشروع القانون.*